不動産Q&A

敷金とは何ですか？

敷金とは借主の将来の債務(主に部屋の汚れや傷の修繕費)を担保するために、借主から貸主に預け入れるものです。敷金の額は、地域の習慣によってかなり差がありますが、だいたい賃料の2〜3カ月分程度です。

礼金とは何ですか？

部屋を借りる際に、家主に対して謝礼として支払うお金です。
ただし、礼金には借家権設定の対価、借賃の前払いなどさまざまな考え方があり、地域の慣習によっても違います。
関東の場合、一般的には賃料の1〜2ヶ月分が相場です。
敷金と違って明け渡し時に返還されることはありません。

家賃以外にかかる費用はありますか？

普段は家賃以外に光熱費(電気・ガス・水道など)がかかります。これらは各業者にお支払いください。また、契約を更新する際に、「更新料」がかかります。これは、更新料が貸し主に渡されたことによって「更新期間内」が成立し、この期間内に貸し主側に「正当の事由」があったとしても、貸し主からの契約の解除ができないというものです。
このほかに、住宅総合保険などの損害保険料が契約時および更新時に必要なケースもあります。この損害保険料は、主に借り主が火事を出した場合、貸し主に対する責任をカバーするためのものです。広さと建物の構造によりますが、だいたい15,000〜30,000円程度になります。

入居申込書を提出しましたが、契約前にキャンセルできますか？

賃貸借契約は、法的には「申込」と「承諾」という2つの意思表示が合致した時点で、契約が成立します。実際の段取りとしては借り主が「入居申込書」を提出し、それに対して貸し主が承諾し、契約書が代理業者に送付された時に契約が成立したといえます。
ですから、入居申込書を提出した段階であればキャンセルすることは可能。しかし、貸し主が承諾の意思を代理業者に通知済みの場合、キャンセル料が発生することになります。

重要事項説明書とは何ですか？

重要事項説明書とは、借り主が賃貸借契約を締結する前に、その代理をする宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法に記載された契約条件などの内容を借り主に説明し、双方が納得したうえで契約を締結するようにするために定められたものです。
重要事項説明書として説明をしなければならないとされているもののなかで、とくに重要なのが明け渡し時の「原状回復」の問題で、「敷金等の精算に関する事項」として説明をするように義務づけられています。借り主は事前にその内容を十分確認し、賃貸借契約書の条項とも矛盾がないか照らし合わせながら、双方納得したうえで契約を締結することができるようになっています。

抵当権とはなんですか？

賃貸特有の問題として、借りる物件に抵当権など担保権の登記がされている場合があります。これは、賃貸物件が競売に付される可能性があるということです。

抵当権が付いた物件を借りる場合、注意することはなんですか？

平成16年4月1日施行された改正民法以降に契約した入居者は、従来の抵当権者に対する短期賃貸借(期間が3年以内の建物賃貸借)の保護の規定の適用がなくなりました。その代わり競売により建物所有者が代わっても、その新所有者(競落人)が所有権を取得した時から6カ月間は入居し続けることができるようになりました。
ただし、現在の賃貸借が平成16年4月1日前に締結された契約である場合には、「従来の例」(短期賃貸借の保護があるもの)によるものとされているため、新所有者が所有権を取得したときから6カ月未満の継続入居ができないケースもありますので、注意が必要です。

更新料は必ず払わなければならないのですか？

「更新料」は、法律上発生するものではありませんが、当事者間の約定で契約の更新ごとに一定の額(通常は賃料の1カ月分程度)を借り主から貸し主に支払うよう定められることがあります。更新料は、貸し主の都合か慣行的に設けられていると考えられますが、借り主にとってのメリットは、更新料を支払った期間内は、貸し主からの中途解約を防止できるところにあります。

更新事務手数料とは何ですか？

物件によっては、更新時に借り主が貸し主ではなく、管理業者に更新料を支払う際、手数料を負担することがあります。ただし、あらかじめ管理業者との間に合意(約定)があるか、更新に際し、貸し主との条件交渉など特別な業務を委託しない限り、原則として負担する義務はありません。

賃貸契約を終了させるには？

通常、当事者間の特約で、1カ月前に予告をすることにより契約を終了させることができるとしています。「定期借家」の場合も、借り主からの解約申し入れについては、一定の場合に限り、1カ月前の予告をもって契約を終了させることができると、標準的な定期の賃貸借契約書にもその旨が定められています。

建物（お部屋）を明け渡すときの注意点は？

賃貸借契約を終了させる場合、借り主はその終了の日までに、借りた物件を原状（借りたときの状態）に戻して、貸し主に返還しなければなりません。一般的な方法として、貸し主あるいは管理業者は、明け渡し時の原状をチェックし、契約時の状況と対比させながら、故意・過失による汚損・破損か、経年変化による自然損耗かの判断をします。
そして、その判定が適切かどうかについて、借り主とひとつひとつの部位ごとに協議をし、その結果にもとづいて、それが故意・過失によるものであるときは、約定にもとづいてその工事見積額を敷金から差し引き、そのほかの債務があればその額も差し引いて、残りを借り主に返還するという手順で進めていきます。

明け渡すタイミングは？

物件の明け渡しは、契約終了日以前におこなわれなければなりませんので、借り主としては、トラブル防止のためにも、少なくとも原状回復のための点検日までには、家財道具などの荷物をすべて搬出し、部屋全体を丁寧に掃除しましょう。とくに台所や風呂場・トイレ・換気扇・エアコン・サッシ・網戸など、汚れやカビがこびりついたり、集積したりする箇所や設備について、入念な清掃・クリーニングをおこなっておきましょう。

敷金はいつ戻ってくるものですか？

「敷金」の返還について、物件の明け渡しとの同時履行を主張することはできません。「敷金」の返還を請求するためには、まず借り主側が先に賃料の支払いや、物件の明け渡し義務をしっかりおこなわなければならないということです。